| 住房商业贷款 |
 住房商业贷款的含义 |
| 住房商业贷款是指购房者在购买个人自有产权住房时，由于资金不足，以所购产权房做抵押，向银行申请的占
所购房房价一定比例的贷款。贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的 一部分，直接划付给发展商或卖方帐户 。 |
| 申请住房商业贷款的特点 |
1. 贷款涉及三方一物，即贷款方（银行）、借款方（购房人）、第三方（发展商、卖出方或担保方）
和抵押物（产权房）；
2.借款方必须以所购房产作抵押；
3.贷款对象是购买产权房的个人购房者；
4.贷款额必须控制在购房款以内，一般不超过购房款的80%
5.贷款回收方式一般是由借款方分期（按月）归还贷款本息。 |
| 住房商业贷款的额度计算 |
按现行政策规定，单笔贷款无最高限额，但需根据借款人每月还款能力进行测算
确定，并且不超过总房价的80%（二手房不超过70%）。其中按还款能力计算可贷 额度办法如下：
| 可贷额度= |
家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力
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| 相应贷款年限的每万元月还款额 |
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商业性个人住房贷款的期限 |
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个人住房商业性贷款的最长期限为30年（二手房最长期限15年），且贷款最长年限计算不超过借款人满70周岁。
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商业性个人住房贷款还款方式的计算方法 |
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| 按月等额本息还款
= |
贷款本金×月利率＋ |
贷款本金×月利率
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............还款月数
（1+月利率） ...－1 |
| 按月等额本金还款
= |
贷款本金 |
＋（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率 |
| 总还款月数 |
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提取住房公积金归还商业性住房贷款的条件 |
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在没有住房公积金贷款的前提下，借款人可以使用其住房公积金储存余额冲抵商业性个人住房贷款。
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提前还款需要注意 |
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1前还款必须由借款人到柜面办理还款手续。由于在每月委托扣款阶段，借款 人的帐户处于封存状态，柜面还款不能记帐，因此借款人办理次项业务时应注
意避开扣款时段；
2.提前还款操作实施后，借款人每月和以后每月的分期还款额扣款工作仍旧进行 若要求调整分期还款额，在审批同意后将在此月月初重新调整；
3.部分商业银行所提供的个人住房商业性贷款要求正常还款一年后才能提前还款。
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未能按时还款的后果 |
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1.若借款期限到期，按中国人民银行逾期罚息规定办理，将对逾期贷款部分按天计收逾期罚息（现行逾期息=月还款额×0.021%×逾期天数）
2.通常借款人发生拖欠时，银行将会寄发催款通知书并采取电话联系的方式提醒借款人按时足额还款；如果借款人连续三个月未还款，银行将会寄发律师函督促借款人履约，或采取银行工作人员上门了解情况方式，通过互相沟通，协商解决问题；对于借款人超过六个月未还款，且缺乏主动还款意愿的情况，银行将根据借款合同约定，向所在地人民法院起诉，要求处分抵押物。
3.上海市个人资信系统已启用，为进一步完善系统数据资料，个人住房贷款借款人的还款情况将被记录在该系统中。因此，借款人如果由拖欠的不良纪录将会影响到其个人信用，为日后申请银行贷款、办理有关材料或证明带来麻烦。
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个人住房商业性贷款利率及万元月还款额表
（等额本息还款方式） |
| 贷款期限 |
利率 |
万元月还款额（元） |
| 年 |
月 |
年（%） |
月（‰） |
| 1 |
12 |
4.95 |
4.125 |
到期一次还本付息 |
| 2 |
24 |
4.95 |
4.125 |
438.49 |
| 3 |
36 |
4.95 |
4.125 |
299.48 |
| 4 |
48 |
4.95 |
4.125 |
230.07 |
| 5 |
60 |
4.95 |
4.125 |
188.48 |
| 6 |
72 |
5.31 |
4.425 |
162.49 |
| 7 |
84 |
5.31 |
4.425 |
142.80 |
| 8 |
96 |
5.31 |
4.425 |
128.08 |
| 9 |
108 |
5.31 |
4.425 |
116.67 |
| 10 |
120 |
5.31 |
4.425 |
107.59 |
| 11 |
132 |
5.31 |
4.425 |
100.19 |
| 12 |
144 |
5.31 |
4.425 |
94.05 |
| 13 |
156 |
5.31 |
4.425 |
88.89 |
| 14 |
168 |
5.31 |
4.425 |
84.49 |
| 15 |
180 |
5.31 |
4.425 |
80.70 |
| 16 |
192 |
5.31 |
4.425 |
77.41 |
| 17 |
204 |
5.31 |
4.425 |
74.53 |
| 18 |
216 |
5.31 |
4.425 |
71.99 |
| 19 |
228 |
5.31 |
4.425 |
69.73 |
| 20 |
240 |
5.31 |
4.425 |
67.72 |
| 21 |
252 |
5.31 |
4.425 |
65.92 |
| 22 |
264 |
5.31 |
4.425 |
64.29 |
| 23 |
276 |
5.31 |
4.425 |
62.82 |
| 24 |
288 |
5.31 |
4.425 |
61.49 |
| 25 |
300 |
5.31 |
4.425 |
60.28 |
| 26 |
312 |
5.31 |
4.425 |
59.17 |
| 27 |
324 |
5.31 |
4.425 |
58.16 |
| 28 |
336 |
5.31 |
4.425 |
57.23 |
| 29 |
348 |
5.31 |
4.425 |
56.38 |
| 30 |
360 |
5.31 |
4.425 |
55.59 |
（自2004年10月28日起执行） |
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