在二手房买卖中，如果上家尚有部分银行贷款没有还清，而下家的购房资金不足，也需要银行的资金支持，就会出现转按揭交易的情况。但在目前的转按揭操作模式中，或多或少地存在着资金风险，这个风险主要来自于各种原因而导致的交易过户失败，此时，上家的贷款已经提前结清，而下家的贷款无法发放，或者发放后未能抵押成功，而由此引起的纠纷往往很难解决。长期从事房贷中介业务的中立投资副总经理杨国承建议，涉及到转按揭的各家银行通过互相协调，改变目前的转按揭流程，这样完全可以减少甚至消除这种风险。 

　　转  
按揭存在风险杨国承分析，目前常见的两种转按揭模式都隐含一定的风险。第一种是上下家能够筹措到一定的现金，或找第三方参与垫资，就可以自行解决上家的还款；第二种则是由担保公司的担保才能完成。 

　　模式一：筹集资金　上家还贷　注销抵押 

　　交易过户及抵押下家银行放贷如果是上家自行还贷，一般是上家先自筹资金，或由第三方参与垫资，结清剩余贷款，注销抵押后进行交易过户及抵押登记，再由下家银行放贷，完成房款交接。在上家结清贷款后，如果下家违约，致使交易不再进行，这时上家和银行之间又不能恢复抵押贷款，那么如何归还这笔自筹或第三方垫付的资金就成了问题。 

　　如果上家不能筹措到资金，就要由下家先支付大部分房款，代上家还清银行贷款，此时一旦出现上家违约或房产被查封，不能交易，那么就给下家带来较大的资金风险。下家如果通过诉讼要求上家返回房款，能不能全额拿回，在这个漫长的过程中存在很多不确定因素。 

　　模式二：下家银行放贷担保公司　上家还贷 

　　注销抵押交易过户及抵押这种模式需要担保公司的担保才能进行，但担保公司并不是对每一笔贷款都愿意担保的，只有对上下家的情况进行综合判断后，才可能出具担保函。在担保公司的担保下，下家银行先放贷款到担保公司，由担保公司将其中部分或全部款项代上家还贷，也有下家银行直接放款到上家的还贷账户替上家还贷。这样操作一般成本相对较低，通常为下家贷款额的6‰左右。但如果下家的贷款金额超过上家的贷款余额比较多时，多余部分就一直由担保公司保管着，变相提高了转按揭成本。另外，这样操作的时间周期也较长，下家银行从放款起，就开始对下家计息。在房地产权利转移到下家之前一个月左右，下家就开始支付贷款的利息了。而如果交易失败，仍然存在着资金风险，只是这一风险被转嫁到担保公司而已。 

　　改变流程可防风险杨国承认为，目前的通行流程，不论是哪种模式，都是在交易之前上家先结清贷款余额，也就是提前还贷。而这一过程是不可逆的，一旦结清贷款，就无法再恢复。不难看出，资金风险发生，一般是在上家注销抵押至下家完成交易过户、抵押成功这个时间段里。防范这种风险的关键，就是如何在下家抵押成功之前保持上家的抵押，直到交易成功，下家放款和上家注销抵押同步。 

　　根据《上海市房地产抵押办法》第四十五条，抵押人在抵押期间可以转让抵押物，转让所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权。那么，可以提出这样一个设想，对整个转按揭流程作一下调整，使上家结清和下家放贷同步进行，即在下家银行审核同意贷款的前提下，上家银行有条件同意抵押的房地产先行注销抵押且交易过户登记，完成交易及抵押给下家银行后，下家银行将应该发放的贷款中的部分或全部直接转入上家银行，结清上家贷款。 

　　但是这牵涉到各个银行间的利益和协调，如转账当日的贷款余额及利息等必须精确计算；上下家银行之间的转账要充分协调好；如果下家贷款金额小于上家的贷款余额，上家银行还要确保差额资金的安全，如采取类似于网上房地产或银行等第三方的资金监管等。此外，还要得到房地产交易中心的配合，上家注销抵押、交易过户、下家抵押三项登记要同时进行。