新一轮房地产宏观调控自5月29日出台以来，已经过了四个星期。一个月以来，上海新房和二手房市场的销售情况如何？房价在新政的冲击下发生怎样的波动？就这些问题，笔者进行了专题采访。

　　新房成交量达新政前6成

　　普陀区的中环花苑在6月中旬第二次开盘，推出了200套房源，据中环投资开发集团张小姐介绍：“中环花苑共700套房源，分两批出售，新政前开了第一批500套，已全部售完。而新政后6月中旬推出的200套房源，目前销售已过半”。闵行区莲花南路的春申景城二期也在二十天内销售了63套，售楼人员称：“虽然新政前的销售更加好，但是在目前的市道下，有这样的销售势头我们也没有想到。”

　　虽然有些楼盘的销售情况依然较好，但总体来看成交量相比5月依然有一定的下降，新政影响显而易见。根据中原地产的统计数据显示，宏观调控后第一周，全市成交量比调控前下降了14%至17%，第二周马上就回升了10个百分点。而新政第三周的新房交易量跌幅较大，事出有因。12日至18日期间，恰逢合作组织峰会在上海召开，使很多人拥有了5天的休假，而世界杯的开幕更让人们的目光空前地聚焦在绿茵场上，由于这种种原因，使得商品房成交面积较上周下降了28.15％。但进入第四周的情况又有所改善，成交量回升，近日全市的成交量多于500套，达到新政出台前的六到七成。

　　中原地产高级研究主任张涛分析：新政中影响一手房成交的是20%的首付提升到30%，因此新政出台后，也只是那些无力支付30%首付的购买者退出了市场，因此新房市场的成交量并未出现上一轮宏观调控后，成交量持续萎缩和房价跳水现象，而是在低于新政前水平的基础上逐渐回升。新政出台后第一周对楼市的影响最大，随着时间的推移，影响力度已越来越小，若非第三周诸多客观原因的影响，受新政影响后的六月楼市将一路反弹。

　　二手房成交量缩水较严重

　　与新房市场相比，二手房市场的成交量受到新政更大的影响，尤其是营业税方面的规定，对很多卖方和买方造成不同程度的影响，而这种影响主要体现在心理方面。由于征收全额营业税政策由2年变为5年，大部分持有房龄在2年左右的小业主及之前已达成初步意向的买卖双方都纷纷赶在政策正式执行前完成了交易，因此六月成交量锐减，甚至出现断层。据中原地产统计，中心城区二手房交易萎缩较为严重，有些区域甚至下降了60%。

　　由于二年变成五年的全额营业税增加了成本，因此卖方受到的影响是最大的。这种影响造成了卖方的三种心态：一种资金雄厚的卖家，顶得住调控压力，希望通过加价来转移成本；第二种是观望，他们选择基本维持原价，等待市场形势的进一步明朗，还有的是受到资金压力，于是降价抛售。

　　据中原地产张涛分析，经过去年一年的调控，目前手头有多套房源及待出售的炒房客已为数不多，因此抛售的现象并未出现。由于下家多数在等房价调落，愿意下单的意向明显少了，因此，即使上家也不敢贸然加价。于是二手房市场中维持原价的卖家占绝对多数，加价的仅在30%以内。因此对二手房整体价格波动影响不大。

　　另外，五月份以来，二手房的供应量已经呈现下降趋势，主要原因是被普遍看好的小户型老式公房以及房型优、朝向好的公寓房源变少，供应量的不足，也造成了成交量的萎缩。但也正是由于前期优质房源陆续被消化，近期大部分板块能够满足购房者需求的房源稀少，保证了二手房市场的房价未受新政太大的影响。

　　年初市场回暖势头被遏

　　去年调控后的观望期，大部分人在看房价会不会跌。而今年有些不一样了，政策出台后，根据调查反映，有七成人是在看房价会不会继续涨。去年是在看跌，今年看涨，这两个心理有明显的差距。

　　21世纪不动产中国区副总经理蒋丽敏解释了原因：经过了一年的调控，今年上海迎接国六条及其细则，从经验上来讲肯定比其它省市丰富。这个政策对于其它省市，可能就像一年前的上海，是从天到地的改变。今年则不同，经过上一轮的淘汰，仍然留在地产行业中的都是具有市场竞争力的企业，抵抗力和免疫力都变强了，不会因新政后的观望态势所造成的成交量下降而手足无措，更不会轻易通过降价抛盘来吸引消费者，因此它们对稳定房价起到了一定的作用。

　　由于今年正值结婚旺季等因素，使得刚性需求量增加，3月由于过年之后刚刚启动，整个成交量并不很明显，4月份这种需求便较大地释放出来。随着刚性需求的放量，也带动部分投资的回归，于是房价普遍有所上涨，而新政又遏制了这种上涨趋势，部分自住购房者持币观望，而回归市场的投资客再一次受到打击，因此新政一个月以来，四、五月份新房价格中上涨的部分被削去，维持在年初时的水平。

　　另外中原地产张涛认为，动迁房较6月初的成交量增加33%，其成交均价仅在3660元/平方米，因此这也是上海商品住宅成交的整体均价受到稀释的原因。除此之外，内环内高端住宅成交量减少也是成交价格回落的一大原因。由于市中心高档楼盘的销售并不是由刚性需求来支持的，因此内环内受新政影响较大，如果价格能够抗跌，那么成交量必定回落。